Bakıda illərlə pul yığıb mənzil almaq istəyən ailə üçün ən böyük qorxu nədir? Qiymətin bahalaşması, kredit faizləri, yoxsa təmir xərcləri? Əslində, ən böyük təhlükə bəzən alıcının diqqətindən yayınan bir sənəddə gizlənir. Çünki mənzilin açarını almaq hələ onun qanuni sahibi olmaq demək deyil.
Lent.az-ın mövzu ilə bağlı araşdırmasını təqdim edirik:
Azərbaycanda daşınmaz əmlak alarkən yoxlanılmalı ən mühüm sənədlərdən biri dövlət reyestrindən çıxarışdır. Xalq arasında “kupça” adlandırılan bu sənəd mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını təsdiqləyir. Lakin təkcə çıxarışın mövcudluğu da alqı-satqının tam təhlükəsiz olduğunu göstərmir. Mənzilin üzərində ipoteka, həbs, başqa şəxslərin hüquqları və ya satışa mane olan məhdudiyyətlər ola bilər.
Bəs alıcı özünü necə qorumalıdır və hansı yoxlamaları aparmadan pul ödəmək risklidir?
Ən təhlükəli səhv: çıxarış var, amma mənzil problemsiz deyil
Təsəvvür edin, Bakıda 150 min manata mənzil tapmısınız. Ev təmirlidir, yerləşməsi əlverişlidir, satıcı isə təcili pula ehtiyacı olduğunu deyərək qiymətdə güzəşt edir. Siz beh verirsiniz, köçməyə hazırlaşırsınız. Lakin sonradan məlum olur ki, mənzil bankın ipotekasındadır və ya onun üzərində hüquqi məhdudiyyət mövcuddur. Belə vəziyyətlərdə əsas məsələ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən hüquqlar və yüklülüklər barədə məlumatların yoxlanılmasıdır. Bu məlumatlar mənzilin kimə məxsus olduğunu, üzərində hansı hüquq və məhdudiyyətlərin qeydiyyata alındığını müəyyənləşdirməyə imkan verir. Azərbaycanda notariuslar alqı-satqı zamanı həmin məlumatları elektron sistem vasitəsilə yoxlayırlar. Bununla belə, alıcı üçün ən təhlükəsiz yanaşma beh ödəməzdən əvvəl də əmlakın hüquqi vəziyyətini aydınlaşdırmaqdır.
“Kupça sonra veriləcək” vədinə inanmaq olarmı?
Paytaxtın müxtəlif ərazilərində, xüsusilə yeni tikililərdə mənzil satışları zamanı alıcılara bəzən “binanın kupçası hazırlanır”, “sənədlər yaxın aylarda veriləcək” kimi vədlər təqdim olunur. Bu vədlər hər zaman dələduzluq əlaməti deyil. Ancaq hüquqi baxımdan ciddi yoxlama tələb edir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin izahına əsasən, mənzil-tikinti kooperativindən alınan mənzilə çıxarışın verilməsi üçün binanın istismara qəbul edilməsi, müvafiq qərar və pay haqqının ödənilməsini təsdiqləyən sənədlər mühüm əhəmiyyət daşıyır. Bina hələ tikilməkdədirsə, tikintiyə icazə sənədləri, torpaq üzərində hüquqlar, layihə və qabaqcadan qeydiyyat imkanları ayrıca araşdırılmalıdır. Sadəcə şirkətin verdiyi maliyyə arayışını və ya ödəniş qəbzini mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən çıxarışla eyniləşdirmək olmaz.
Eyni mənzil bir neçə nəfərə satıla bilərmi?
Yeni tikililərdə alıcıların ehtiyat etdiyi risklərdən biri eyni mənzilə bir neçə şəxsin iddia etməsidir. Məsələn, vətəndaş tikinti şirkətinə ilkin ödəniş edir, müqavilə imzalayır və qalan məbləği hissə-hissə ödəyir. Lakin müqavilədə mənzilin dəqiq nömrəsi, mərtəbəsi, sahəsi və təhvil şərtləri aydın göstərilmirsə, sonradan mübahisə yarana bilər. Bu səbəbdən alıcı yalnız müqavilənin imzalanmasına deyil, müqaviləni bağlayan şəxsin səlahiyyətlərinə və mənzilin hüquqi statusuna da diqqət yetirməlidir. Şirkətin möhürü, satış menecerinin vədi və reklam bukleti hüquqi təminatın əvəzi deyil.
Mənzilin sahibi satıcıdır, bəs başqa kimlərin hüququ var?
İkinci əl mənzil bazarında da diqqətdən yayınan məsələlər mövcuddur. Mənzil nikah dövründə əldə edilibsə, ər-arvadın ümumi əmlakına dair hüquqlar nəzərə alınmalıdır. Bəzi hallarda satış üçün digər həyat yoldaşının notarial razılığı tələb oluna bilər. Mənzil vərəsəlik yolu ilə əldə edilibsə, vərəsəlik sənədlərinin düzgün rəsmiləşdirilməsi də əhəmiyyətlidir. Bundan başqa, evdə qeydiyyatda olan şəxslərin vəziyyəti və yaşayış sahəsindən istifadə hüquqları ayrıca araşdırılmalıdır. Çünki mənzilin satılması ilə bütün mümkün istifadə hüquqlarının avtomatik aradan qalxdığını düşünmək düzgün deyil.
Beh verməzdən əvvəl nə etməli?
Hüquqi riskləri azaltmaq üçün alıcı çıxarışdakı ünvanı, sahəni və mülkiyyətçi məlumatlarını faktiki mənzillə müqayisə etməlidir. Satıcıdan dövlət reyestrindəki hüquqların və yüklülüklərin yoxlanılmasına şərait yaratması istənilməlidir. Alqı-satqının notariat qaydasında rəsmiləşdirilməsi, ödənişlərin sənədləşdirilməsi və müqavilə şərtlərinin diqqətlə oxunması vacibdir. Beh veriləcəksə, onun hansı hallarda qaytarılacağı, tərəflərin öhdəlikləri və alqı-satqının baş tutmaması nəticəsində yaranacaq məsuliyyət yazılı şəkildə müəyyənləşdirilməlidir.
Ən bahalı səhv tələsməkdir
Daşınmaz əmlak bazarında “bu qiymətə ikinci mənzil tapmayacaqsınız”, “başqa alıcı gözləyir” kimi ifadələr qərar verməyə tələsdirə bilər. Amma mənzil almaq bir neçə saatlıq deyil, illərlə davam edən maliyyə öhdəliyidir. Ona görə də sənədlərin yoxlanılmasına sərf edilən vaxt sonradan məhkəmə çəkişmələrinin, əlavə xərclərin və mülkiyyət mübahisələrinin qarşısını ala bilər. Əsas nəticə budur: mənzilin görünüşünə, qiymətinə və satıcının vədinə güvənməzdən əvvəl onun hüquqi tarixçəsini yoxlayın. Çünki ən sərfəli görünən ev bəzən ən baha başa gələn alışa çevrilə bilər.
