Son illərdə Bakıda mənzil qiymətlərinin kəskin artması şəhər sakinləri arasında ciddi narazılığa səbəb olub. Yeni tikililərin qiymətləri getdikcə əlçatmaz hala gəlir, kirayə mənzillərin icarə haqqı isə əksər ailələrin büdcəsini sıxışdırır.
Bu vəziyyət xüsusilə orta və aşağı gəlirli əhali üçün böyük problemlər yaradır. İnsanlar həm öz evlərini almaqda çətinlik çəkir, həm də kirayə mənzil tapmaq üçün uzun müddət axtarışda olurlar. Nəticədə əhalinin böyük bir hissəsi yaşayış xərclərinin yüksəlməsindən narazılığını ifadə edir və sosial gərginlik artmaqdadır.
2025-ci ildə mənzil bazarında qiymətlərin bu qədər baha olmasının səbəbi nə idi? Əmlak bazarında qiymət artımı 2026-cı ildə də davam edəcəkmi?
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) Rəyasət Heyətinin sədr müavini Günay İsmayılqızı Musavat.com-a verdiyi açıqlamada 2025-ci ilin daşınmaz əmlak bazarının yekunlarını şərh edib. O bildirib ki, ötən il bazarda əvvəllər müşahidə olunan kəskin dalğalanmalar yerini daha sabit və proqnozlaşdırıla bilən inkişaf mərhələsinə verib: “Palatanın 2025-ci il üzrə hesabatına görə bazarda iştirakçıların davranışında əhəmiyyətli dəyişikliklər baş verib, alqı-satqı qərarları emosiyalardan çox iqtisadi reallıqlara və maliyyə imkanlarına əsaslanıb”.
Günay İsmayılqızı vurğulayıb ki, qiymətlərin formalaşması sürətli qazanc məqsədindən çox real tələbat, mövcud gəlirlər və institusional çərçivələrlə əlaqəli olub:
“İlin sonunda mənzil qiymətləri əvvəlki illərlə müqayisədə daha ölçülü artıb. İlkin bazarda qiymətlər 13-15%, təkrar bazarda isə 14-17% yüksəlib. 2020-2025-ci illər ərzində ümumi qiymət artımı 45-47% təşkil edərək uzunmüddətli yüksəliş trendini təsdiqləyib, amma 2025-ci ildə artım nisbətən stabilləşərək nəzarət altında olub. Süni tələbin yaradılması müşahidə edilməyib və qiymət artımı tədrici və balanslı xarakter daşıyıb, bu da bazarın adaptasiya mərhələsində olduğunu göstərir”.
Ekspert qeyd edib ki, 2025-ci ilin mühüm xüsusiyyətlərindən biri ərazilər arasında qiymət fərqlərinin daha aydın görünməsidir:
“Bakı şəhərinin mərkəzi və yüksək tələbatlı zonalarında qiymətlər inflyasiyadan daha sürətlə artıb, şəhərətrafı və aşağı tələbatlı ərazilərdə isə artım tempi inflyasiyaya yaxın olub. Abşeron yarımadası və Sumqayıt şəhəri paytaxt bazarının genişlənən sahələri kimi seçilib və burada qiymət artımı orta hesabla 8-11% olub. Bu yüksəliş əsasən orta gəlirli alıcıların fəallığı ilə bağlıdır. İşğaldan azad edilmiş ərazilərdə isə bazar hələ tam oturuşmayıb və qiymətlər əsasən inzibati qərarlar və strateji layihələrdən təsirlənib.
Alıcılar 2025-ci ildə daha çox yeni tikililərə və hüquqi baxımdan problemləri olmayan, keyfiyyətli təmirli köhnə mənzillərə üstünlük veriblər, fərdi evlərə maraq isə əsasən regionlarda və paytaxt ətrafında artıb. Əsas seçim meyarları mənzilin sahəsi deyil, yerləşdiyi ərazi, likvidliyi və ümumi keyfiyyətidir”.
Günay İsmayılqızı əlavə edib ki, kirayə bazarı 2025-ci ildə satış bazarına nisbətən daha aktiv olub:
“Kirayə qiymətləri il ərzində 13-15% artıb, orta aylıq icarə haqqı Bakıda 850-900 manat səviyyəsində olub. Bu artım ipoteka imkanlarının məhdudluğu, paytaxt əhalisinin sıxlığı və təhsil, xidmət sahələrinə tələbin yüksəlməsi ilə bağlıdır. İpoteka kreditlərinin sayı isə bazarda ciddi canlanma yaratmayıb; dövlət proqramları müəyyən dəstək göstərsə də, kommersiya banklarında yüksək faizlər alıcı sayını azaldıb”.
Ekspert 2026-cı il üzrə qiymət proqnozunu da şərh edib:
“Mənzil qiymətlərinin əhalinin real gəlirlərini üstələməsi ödəmə qabiliyyətini zəiflədə bilər. Eyni zamanda təklifin tələbi üstələməsi satılmayan mənzillərin artmasına səbəb ola bilər. İnflyasiya və makroiqtisadi qeyri-müəyyənliklər investisiya qərarlarına mənfi təsir göstərə bilər. Riskləri azaltmaq üçün AQP bazar məlumatlarının açıq paylaşılmasını, ipoteka mexanizmlərinin genişləndirilməsini, sosial və əlçatan mənzil layihələrinin sayının artırılmasını tövsiyə edir.
Bununla yanaşı, mülkiyyət qeydiyyatı və icazə prosedurlarının sadələşdirilməsi, regionlarda infrastruktur və məşğulluq layihələrinin genişləndirilməsi bazarda uzunmüddətli tarazlığın təmin olunmasına xidmət edir”.
Afaq Mirayiq,
Musavat.com
